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NUEVO!
    

NULIDAD PARCIAL CONTRATO SISTEMA DE CONSTRUCCION Y ADQUISICION DE VIVIENDA NUEVA – CLAUSULA ABUSIVA - ROSARIO

Jurisprudencia


 

 

 

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Acuerdo N° 280 En la ciudad de Rosario, a los
21 días del mes de Julio de dos mil diez, se
reunieron en acuerdo los señores miembros de la Sala
Primera de la Cámara de Apelación Civil y Comercial de
Rosario, doctores Ariel C. Ariza, María Mercedes Serra y
Ricardo A. Silvestri, para dictar sentencia en los autos
“VALCARCEL, Valentín y/o BAÉZ, J. contra PILAY S.R.L. y/o
sobre Nulidad de contrato”, Expte. N° 92/2009, venidos para resolver del Juzgado de Primera Instancia de Distrito Civil y Comercial N° 11 de Rosario.
Estableciéndose al efecto plantear las siguientes
cuestiones:
Primera: ¿Es nula la sentencia recurrida?
Segunda: En su caso, ¿Es ella justa?
Tercera: ¿Qué resolución corresponde dictar?
Correspondiendo votar en primer término al señor
vocal doctor Ariza, a esta primera cuestión dijo:
El recurso de nulidad interpuesto a foja 166 no ha sido sustentado en esta instancia. Tampoco se advierte existencia de vicios o irregularidades procesales declarables de oficio y, a todo evento, las quejas de recurrente son canalizables por el recurso de apelación que denuncia la existencia de supuestos errores
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iudicando y no in procedendo, sumado al hecho de que la nulidad es estricta y restrictiva. Así me expido (art.360 y 361 del C.P.C.).
Sobre esta misma cuestión, la señora vocal doctora Serra, a quien le correspondió votar en segundo lugar dijo: Que coincide con los fundamentos expuestos por el señor vocal doctor Ariza, y vota en el mismo sentido.
Concedida la palabra al señor vocal doctor Silvestri, a quien le correspondió votar en tercer término, y a esta cuestión dijo: Que habiendo tomado conocimiento de los autos y advertir la existencia de dos votos totalmente concordantes, invoca la aplicabilidad al caso de lodispuesto por el art.26, ley 10.160, absteniéndose de emitir opinión. A la segunda cuestión el señor vocal doctor Ariza, dijo:
1. La Jueza de Primera Instancia, mediante sentencia N ° 3.453 del 22.08.2005 fs.162/164 hizo lugar a la demanda, declarando la nulidad del contrato celebrado entre la parte actora y la demandada, mandando devolver a cada par te lo recibido. Impuso las costas a la accionada. Mediante auto N° 3.773 del 08. 09.2005
fs.169 se aclaró el pronunciamiento en el sentido
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que el plazo para hacer efectiva la sentencia sería de veinte días desde la notificación de la misma una vez firme, aclarándose también que se aplicaría tasa pasiva sumada que cobra el Banco de la Nación Argentina (sic).
Contra dicho decisorio interpusieron recurso de apelación la parte demandada fs.166, y a fs .168 la parte actora, expresando agravios la demandada apelante fs.242/246. Cuestionó el decisorio de primera instancia en base a distintos agravios: a) Criticó la sentencia objetando que corresponda considerar al contrato celebrado como una compraventa señalando en cambio que se trata un contrato de locación de obra en el que se encuentra perfectamente delimitadas las funciones y facultades de la UTE. Citó jurisprudencia de esta Sala cuanto al carácter atípico del contrato celebrado, indicando que, independientemente de la calificación jurídica que quiera darse al marco contractual vinculante, es necesario que el actor demuestre los daños y abusos expresó en su demanda, cuestión que en autos no sido probada; b) Transcribiendo parte de los considerandos del fallo apelado que indican que el contrato contiene cláusulas de carácter predispuesto dijo que era cierto
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la UTE se reservaba determinadas facultades propias pero que ellas eran necesarias para posibilitar el funcionamiento del sistema. Indicó que los actores reconocieron que recibieron en plena conformidad el departamento, reconociendo también Valcarcel que pagó todo hasta el mes de Febrero de 2003 y que a partir de esa época no pagó más. Consideró que si bien los actores no reconocen formar de un consorcio no sabe cómo explican el haber recibido la unidad a estrenar abonando escasas cuotas de su contrato. Sostuvo que era innegable de los propios dichos de la demandada que la obligación por
parte de la UTE respecto de la información fue cumplida acabadamente; c) Indicó que no se vislumbraba e n autos fundamento que explique la nulidad total del contrato.
Alegó que ni siquiera la propia actora había reclamado la nulidad total del contrato sino que había cuestionado individualmente ciertas cláusulas. Alegó que en el presente caso la UTE cumplió acabadamente con el contrato, cumpliendo plazos de entrega y otorgando la tenencia, recibida de plena conformidad por los actores. Afirmó que, sorprendentemente, el hecho de que los suscriptores se encuentren viviendo hace más de quince años en dicha unidad no es ni siquiera nombrado por los actores al
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interponer su demanda. Al sustentar la a legada arbitrariedad que afectaría al fallo señaló que agraviaba el hecho de que se haya impuesto la devolución del capital histórico de cada una de las cuotas pagadas por la actora con más un interés equivalente a la tasa pasiva sumada que cobra el Banco de la  Nación Argentina (sic) no teniendo en cuenta el hecho de haber vivido actores en la unidad 0101 por más de quince años . Agregó también la apelante que no se vislumbraba el daño sufrido por los actores como consecuencia de suscribir contrato.
Corrido traslado a la parte actora contestó los agravios a fs.249/252, contestando a fs.257/258 el Fiscal de Cámaras la vista que se le corriera.
2. El relato de los antecedentes de la causa ha sido adecuadamente desarrollado por la sentenciante de primera instancia –fs.162/164 por lo cual a dicha relación de hechos, que no ha sido objeto de reproche alguno, corresponde remitir en esta instancia.
Si bien la parte actora interpuso recurso de apelación a fs.168, no expresó agravios lo que determina la deserción del recurso por ella planteado.
En orden a los cuestionamientos vertidos por la
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apelante en el agravio su a) objetando la aplicabilidad de la ley 24.240 al caso de autos, cabe señalar que esta Sala ya ha tenido ocasión de pronunciarse en cuanto a la aplicabilidad de dicho régimen especial a situaciones como las que se aquí se consideran, correspondiendo remitir y dar por reproducidos los argumentos desarrollados en los autos “Gonzalez, Mir ta Alicia c/ Bauen Arq uitectur a S.R.L. y otros” (Acuerdo N° 116 del 03.12.2004; “Medina, Andrés y Arriola Estela c/ Pilay S.A.” (Acuerdo N° 274 del 27. 07.2007) y “Garello, Elisabet y otro c/ Pilay S.A.” (Acuerdo N° 199 del 12.06.2008). Lo anterior lleva a descartar las críticas al fallo por haber considerado aplicable la ley 24.240.
En orden a las críticas del apelante con fundamento en haberse declarado la nulidad total del contrato cabe recordar que esta Sala en los autos “Medina, Andrés y Arriola Estela c/ Pilay S.A.” (Acuerdo N° 274 del 27.07.2007) y “Garello, Elisabet y otro c/ Pilay S.A.” (Acuerdo N° 199 del 12.06.2008), sostuvo que la nulidad total del contrato sobre la base de cuestionamientos análogos a los aquí planteados no era procedente.
En efecto, se sostuvo en el precedente “Garello”, con remisión al precedente “Medina” que: “3. Ahora bien, en
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autos se ha planteado la nulidad del contrato celebrado entre las partes sobre la base de considerar que v arias sus cláusulas resultan nulas por abusivas y, además, haberse considerado que dichas disposiciones contractuales se encuentran en pugna con disposiciones legales de orden público”.
“La primera tarea que corresponde efectuar a fin de analizar los agravios planteados por el apelante consiste en determinar la calificación del acuerdo celebrado”.
“Las cláusulas del contrato celebrado lo aproximan a una adquisición mediante grupos de particulares que son conformados por la parte predisponente del contrato, en el caso, la UTE demandada”.
“Se está, a mi modo de ver, ante una manifestación negocial atípica. Los rasgos atípicos consisten en la organización de los grupos de adquirentes, en la metodología de asignación de las unidades y en el sistema de pago que busca garantizar la obtención de un inmueble por cada uno de los adquirentes. La aparición de una forma adquisitiva de rasgos atípicos derivada de la organización empresarial resulta propia de la dinámica de este tiempo y no puede por ese solo hecho ser juzgada como antijurídica, salvados que sean ciertos derechos elementales de los
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adquirentes. Al respecto, resulta sumamente pertinente la consulta del excelente aporte doctrinal en esta materia de la distinguida jurista Noemí Nicolau (conf. Nicola u, Noemí
“La autonomía de la voluntad como factor de resistencia a la tipicidad en el sistema de derecho privado argentino”, E.D. T.163, pág.872 y sgtes.).
“No se trata de una compraventa de las previstas en el art.1323 y sgtes. del C.C. pero es claro que la finalidad adquisitiva del bien y el pago de cuotas por parte de los adquirentes obligan a tomar en cuenta dicho régimen jurídico, en subsidio, por la similitud del fundamento causal que ambos negocios persiguen”.
Se siguió diciendo en el mencionado precedente “Garello” con remisión a “Medina” que: “Ese ha sido también el parecer de esta Cámara, en el precedente de esta Sala que fuera decidido mediante Acuerdo N° 116 del 03.12.2004, en el que se sostuvo, a través del primer voto del Vocal Dr. Rodil, que: “El contrato que nos ocupa (fs. 5/8) es un contrato que tiene por objetivo final la adquisición de un inmueble nuevo por parte de la actora, aunque el mecanismo implementado a estos fines no se reduce a una simple compraventa. Es un contrato atípico con elementos de la locación de obra pues la demandada
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se ocupa de la construcción de eficios (Cláusula objetivo también de las sociedades que integran la según constancias de fs.103 y 146); con elementos de locación de ser vicios (cláusula II, XVI), con elementos del mandato (cláusula II). Tiene elementos de compraventa (se ha de adquirir el terreno, mate riales, etc.). Pero por sobre todo, ha de tenerse en cuenta que razón final de la contratación radica en la adquisición por los suscriptores del plan, de una vivienda nueva cuyas características expresamente se aclara en el contrato (Cláusula I punto cIV).
Todos los pactos incluidos este contrato han de confluir en ese objetivo. Entonces advierto inconveniente alguno para considerar este contrato comprendido en la LDC en la medida en q concurran las otras exigencias legales como son, que trate de un contrato oneroso y que la adquisición lo para su propia utilización, personal o familiar”.
“Sin embargo, de dicha aplicabilidad no puede desprenderse que el contrato en su totalidad pueda considerarse nulo ni tampoco –como erróneamente lo consideró el juzgador de la instancia anterior que la sola ejecución del negocio durante nueve años pueda borrar el contenido abusivo de que puedan ser portadoras la
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cláusulas predispuestas”.
“Respecto de la primera cuestión –nulidad total del contrato juzgo que la invocada abusividad no puede residir en una mera comparación con las cláusulas de un boleto de compraventa porque ya se dijo más arriba que el negocio presenta matices atípicos. Es decir, por el solo hecho de que existan diferencias con las cláusulas típicas de un boleto no puede arribarse a la conclusión de invalidez total del negocio –vgr. forma de entrega de las unidades, forma de pago, etc..
Quiero destacar a esta altura que la pretensión en la demanda ha sido justamente esa, la nulidad total del negocio”.
Quiere decir, entonces, que la nulidad total del negocio celebrado no cuenta con asidero ni fundamento jurídico alguno tal como se lo indicara en los precedentes recién referidos, debiendo señalarse también que las invocaciones sobre trasngresión a la obligación de información (art.4 ley 24.240) no han superado el plano de la mera invocación, sin que se haya aportado prueba suficiente sobre el punto. Por lo demás, la vigencia y el cumplimiento del negocio sin inconvenientes hasta el año2003.
Tal como lo han señalado las partes no evidencia que puedan haber existido peticiones o reclamos sobre la
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forma en que fue cumplida la obligación de información.
Lo anterior lleva a concluir en la revocación del decisirio en este punto.
Sin embargo, a diferencia de lo que acontecía en aquellos los precedentes de la Sala ya mencionados anteriormente, en los presentes sí ha sido expresamente planteada la nulidad parcial del contrato fs. 90 y 159, como así también ha formado parte del debate el quantum económico que habría de corresponder por las sumas pagadas por los adherentes al sistema. También, al solicitarse la aclaratoria de fs.165 ha quedado expresamente asumida por los actores la obligación de restitución del inmueble.
Se estima, así, que la pretensión de autos, atento no haberse justificado un supuesto de incumplimiento de la empresa demandada ni haberse invocado por ésta la resolución por incumplimiento de los aquí actores, ha de asimilarse a la desvinculación del sistema por renuncia considerada en la cláusula XI del contrato. En tales condiciones, y atento el expreso cuestionamiento formulada en la demanda fs. 78 vto. se juzga procedente la
declaración de nulidad parcial del contrato, por resultar
abusiva la cláusula que posterga la devolución de las
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sumas pagadas hasta la finalización del sistema ( Cláusula X, por remisión de la Cláusula XI)(ar t.37 inc. 1, de la ley 24.240 y decreto reglamentario 1798/94). Tal
cláusula evidencia una ruptura inequitativa del equilibrio normativo en el cotejo de derechos y obligaciones de las partes en razón de que los actores deberán devolver el inmueble que ocupan, postergándose en cambio para el futuro la devolución de las sumas que oportunamente pagaron, lo que evidencia un ostensible apartamiento de la
solución legal para supuestos de extinción contractual (art .1204 del C.C.) o de nulidades (art.1050 del C. C.). En tal sentido se ha recordado que la definición de cláusula abusiva pone el acento en el resultado práctico, es decir en la alteración del equilibrio de la ecuación económica del contrato (Hernandez Carlos en NICOL AU, Noemí “Fundamentos de Derecho Contractual”, T.1, La Ley, Buenos Aires, 2009, pág.440). El mismo autor recuerda que la finalidad del dispositivo de control de contenido de cláusulas abusivas consagrado en el art.37 de la ley 24.240 busca evitar que la parte predisponente “se valga de clausùlas que alteren la funcionalidad del contrato”.
La parte de la cláusula X que posterga hasta la finalización del sistema la devolución de las sumas
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pagadas, implica una desnaturalización de las obligaciones en la medida en que encontrándose de por me dio adquisición de una vivienda, priva a los adquirentes renuncian tanto del objeto adquirido como de las sumas oportunamente abonaron, generando una consecuencia totalmente contraria a los fines de previsión, a horro confianza anunciados en los documentos que publicitan sistema fs. 71/74.
N o obstante, atento que la sentenciante de grado dispuso que la determinación de eventuales daños (reclamo por mejoras introducidas y daño moral) ante la falta de pruebas suficientes se sustancien por la vía sumarísima, se estima adecuado, remitir también a dicho procedimiento no cuestionado en forma especial por la apelantela
determinación del monto restituirse a los actores en concepto de sumas pagadas.
Es que corresponde que sobre el particular se garantice en la instancia de origen el pertinente debate sobre el método de cálculo de tal restitución, considerando la incidencia de la pena prevista en caso de renuncia (Cláusula XI), el monto de las cuotas a computarse, los intereses determinados en el fallo en la tasa pasiva sumada del Banco de la Nación Argentina, como así también la eventual compensación con los intereses por el uso
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del inmueble, aún luego de haber sobrevenido el conflicto entre las partes y durante la tramitación del proceso. Una vez firme dicha liquidación comenzará a computarse el plazo determinado en la sentencia para las restituciones de ambas partes.
A esta segunda cuestión voto, parcialmente por la negativa.
Sobre la misma cuestión la señora vocal doctora Serra, dijo: Que coincide con lo propuesto por el señor vocal doctor Ariza, y vota de la misma manera.
Sobre la misma cuestión, el señor vocal doctor Silvestri, dijo: Que se remite a lo expuesto en la primera cuestión, absteniéndose de emitir opinión.
A la tercera cuestión, el señor vocal doctor Ariza, dijo:
Atento el resultado obtenido al tratar las cuestiones anteriores el pronunciamiento que corresponde dictar es:
Rechazar el recurso de nulidad. Declarar parcialmente procedente el recurso de apelación, revocando parcialmente la sentencia apelada en cuanto declaró la nulidad total del contrato. Hacer lugar parcialmente a la demanda, declarando la nulidad parcial de la cláusula indicada en la parte considerativa, disponiendo que la
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liquidación del monto de las sumas a restituirse efectúe por la vía del art.265 del C.PC.C. indica da en sentencia. Costas de primera instancia y de Alzad a en 50% a cada parte (art.252 del C.PC.C.). Los honor arios Alzada deben regularse en el 50% de los que corresponden la instancia de origen.
Así voto.
Sobre esta tercera cuestión, la señora vocal doctora Serra, dijo: Que coincide con la resolución propuesta por el señor vocal preopinante, y vota en igual forma.
Concedida la palabra al señor vocal doctor Silvestri, a esta cuestión dijo: Que se remite a lo considerado en la primera cuestión, y se abstiene de votar.
En mérito a los fundamentos del Acuerdo que antecede la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario, RESUELVE: Rechazar el recurso de nulidad. Declarar parcialmente procedente el recurso de apelación, revocando parcialmente la sentencia apelada en cuanto declaró la nulidad total del contrato. Hacer lugar parcialmente a la demanda, declarando la nulidad parcial de la cláusula indicada en la parte considerativa, disponiendo que la liquidación del monto de las sumas a restituirse se efectúe por la vía del art.265 del C.P.C.C.
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indicada en la sentencia. Costas de primera instan cia y de
Alzada en un 50% a cada par te (art.252 del C..PC. C.). Los
honorarios de Alzada deben regularse en el 50% de los q ue corresponden a la instancia de origen. Insértese, hágase saber y bajen. (Expte. Nro. 92/2009).
mm.
A R I Z A
SERRA SILVESTRI
art.26 ley 10.160

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